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「台湾房价跌定了?」现在买房,小心毁掉一生




2014 年开始,房价下跌已经成为一种进行式,而之前台北市长柯文哲说「乱打房台湾会完蛋」,引起了网络上正反两面的评价。到底从经济学和个人财务管理的观点,房价的涨跌代表什么?我们该如何应对?请见以下分析:

1. 台湾的房价本来就该下跌,不要怪政府打房

经济学已经研究的很彻底,房价的涨跌短期而言是看资金面(精确的说,是看实质利率),中期而言看房价/所得比(或房价/可支配所得比,总之就是类似的指标),长期而言看人口结构。因此虽然目前全球资金还是很宽松(但实质利率已经转正,也就是已经步入通缩),但中长期因素对台湾的房价都是看跌,所以房价本来就要跌。

最明显的例子就是我国央行时隔多年在今年 9 月第一次降息,但房价并未有任何反弹,因为在所得无法提升,还有台湾人口红利已尽的状况之下,房价怎么上涨?
 

另一个例子是日本在 1990 年代泡沫破裂之后就一直降息,1999 年之后还维持零利率到现在,但仍然不敌人口红利下跌的威力(日本的人口红利最高点在 1992 至 1993年),根据日本国土交通省公布的房价资料,东京的透天住宅价格(Detached House)从 1990 年的历史高点到今年,跌幅为 60%,而且目前还欲振乏力!

可见当房价过度泡沫化和人口红利已尽,低利率或货币宽松都无法保证房价上涨,而现在的台湾和当年的日本,这些因素全部一样。所以像帅过头这些投机客,请不要再怪政府打房让房价下跌,天道(我常称「宏观趋势」就是天道)就是要让房价跌,谁也无法挽救。

2. 房价下跌的确会对经济有深远的影响

根据经济学家的研究,建筑相关 GDP 大概占先进国家 GDP 的 10%,因为房地产不是只有建筑业,如建筑原物料的生产就牵涉到钢铁、水泥、石化、木材、玻璃等行业,这些原物料的运送需要运输业,在建筑的过程中使用的机械和人工又牵涉到机械、电机等产业,以及从挑砖担水泥到室内设计的各行各业;房屋建成之后的销售又牵涉到房仲和代书等行业,所以房价的涨跌影响何其深远。

另一个重大影响,则是房价大幅下跌往往会引起金融系统呆账大增,爆发系统性风险(或称金融风暴),2008 年的美国就是最好的明证。另外一个例子就是中国政府这几年用了一堆政策手段仍然难以挽救经济,就是因为中国人口红利已尽导致房价这几年开始大幅下滑,所以长期而言,最后还是人口决定一切,投资中国者须戒慎恐惧啊!

因此,既然宏观趋势就是要房价跌,房价跌又会引起经济衰退和金融风暴,因此对未来几年的经济,老实说,实在没有什么乐观的理由。


3. 对多数人而言,现在买房会毁掉一生

根据世界房地产年鉴的数据显示,目前台湾的房价/人均 GDP 高达 33.99 倍,也就是说平均要近 34 年不吃不喝才可以买一间房子!但是台湾的租金报酬率却是全世界最低,反过来思考,就是在台湾租屋,可说是全球最划算!若我们假设以台北一栋 1500 万的房子而言,在未来 20 年内房价跌幅 40%,大概等于屋主会损失 600 万;若改成租屋,假设 20 年内月付租金 2 万,那么两者差距如下:

买房的损失:600 万
20 年付的总租金:2 万×20 年×12 月= 480 万
 
初步计算买房和租房的差距至少 120 万以上,等于一年至少省下 6 万。若计入持有房屋的税率(未来房地产相关税率一定会大幅上升)、利息、修缮成本及尚未缴纳的房租的定存收益,两者差距可能到 200 万以上。更何况这还是房价只跌 40% 的假设,若房价像日本那样跌幅超过 50%,持有房屋的损失还会更大。

所以我做独立的财务顾问到现在,学生询问买房与否,我一律的答复是「除非你有办法保证未来 20 年平均年收百万,否则至少等房价跌 35% 以上再买」、「人有钱才有房,而不是有房才有钱」,希望这两句话可以把「现在到底该买房或是租屋」的争议划下句点。

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